為全面推行好存量房交易合同網簽備案及資金監管工作，幫助交易當事人規范存量房交易行為，更好維護合法權益，選擇正規的房地產經紀執業機構和從業經紀人員，有效規避交易風險，市住建局本期針對房地產經紀機構和經紀人員的執業與從業服務做一期解答。
問題1：如何選擇正規的房地產經紀機構？
答：首先要看清門店的招牌名稱并記下，若看到的是品牌店時，還要看招牌上是否標注有直營店或加盟店字樣，然后進入中介（經紀）機構門店內，仔細察視墻面上是否懸掛或張貼有營業執照、中介機構信息公示單、收費標準價目表、從業人員胸前是否佩戴有房信碼，且可以近距離掃一掃二維碼確認執業資格與從業資格（房信碼）是否相符，所有名稱是否統一。
特別提醒：未取得營業執照、未有中介機構信息公示單的是游離在政府部門監管之外的機構，存在較大安全隱患，交易當事人要格外警惕，避免交易風險，建議通過居間撮合“存量房（二手房）”來辦理不動產轉移過戶手續的，請選擇機構有經紀執業資格、經紀人員有從業資格、實力強、信譽高、執業規范的房產中介（經紀）機構和經紀人員為其服務。市民可登錄黃石市住房和城鄉建設局官網房地產中介（經紀）機構備案系統查詢。
問題2：房地產經紀與房地產咨詢服務的區別？
答：一是房地產經紀可根據其注冊資金，取得執業資格，申請經營范圍，從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易業務；而房地產咨詢只可提供房地產政策、相關手續辦理流程、房源信息推薦與發布、帶看房源、風險預控指導等咨詢服務，無資格從事房地產交易居間業務活動。二是從事房地產經紀業務，除提供房地產政策與信息咨詢等相關業務服務可收取咨詢服務費外，提供了房地產居間服務還可收取代理費（也稱為傭金）；從事房地產咨詢業務提供了所有服務只可分項收取咨詢服務費，不得收取代理費（傭金）。
問題3：房地產中介服務有收費標準嗎？
答：房地產中介服務費一般包括評估費、咨詢費、代理費（傭金）。房地產價格評估收費標準實行政府定價，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收；根據相關規定，房地產咨詢服務收費和房地產經紀服務收費實行市場調節價，咨詢費（包括書面咨詢和口頭咨詢）一般采取按服務項目收取，單項標準在幾十元到幾百元不等；代理費（傭金）采取一次性收取，一般按成交價格總額的0.5％—2.0％計收，偶遇特殊情況可適當提高，但一般不超過成交價格的3％，具體收費由雙方協商議定，收費標準以市價格主管部門的解釋為準。
特別提醒：按《房地產經紀管理辦法》第十八條規定，房地產中介（經紀）服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當在經營場所醒目位置標明服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。如果中介機構未取得經紀業務執業資格和從業經紀人員沒有取得執業資格和房信碼的，經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項的，或者服務未達到合同約定標準的，可以不支付代理費（傭金）。
問題4：房地產經紀業務承接主體是誰？
答：《房地產經紀管理辦法》第十四條規定：房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。
特別提醒：房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用！加盟店和直營店均屬于房地產經紀機構，但加盟店有獨立法人資格，可獨立承攬業務，簽訂相關協議（合同），獨立承擔法律責任。直營店屬有實力有品牌經紀機構的分支機構，不具有獨立法人資格，不能獨立承攬業務，簽訂協議，一般由具有法人資格經紀機構總店承攬業務，簽訂相關協議（合同）并蓋章，承擔法律責任。房地產經紀機構應主動與當事人說明本店為加盟店還是直營店，誠信經營。
問題5：存量房（二手房）買賣通常需要簽訂哪些合同，有沒有規范的合同文本？
答：通過房地產經紀機構居間撮合成交的，買（賣）房當事人通常需要與房地產經紀機構之間簽訂《存量房出賣委托合同》《存量房（買賣）居間合同》，買賣雙方簽訂《存量房買賣合同》，選擇資金監管的簽訂《黃石市存量房交易資金監管協議》，放棄資金監管的簽訂《黃石市存量房交易資金放棄監管服務確認書》；賣雙方自行成交的，買賣雙方簽訂《存量房買賣合同》，選擇資金監管的簽訂《黃石市存量房交易資金監管協議》，放棄資金監管的簽訂《黃石市存量房交易資金放棄監管服務確認書》。合同經各方簽字確認方可生效。
特別提醒：市住房和城鄉建設局、市市場監管局、市自然資源和規劃局等單位已聯合制定《黃石市存量房出賣委托合同》、《黃石市存量房（買賣）居間合同》、《黃石市存量房買賣合同》、《黃石市存量房交易資金監管協議》、《黃石市存量房交易資金放棄監管服務確認書》等合同模板（可登陸黃石市住房和城鄉建設局官網下載）。
問題6：通過房地產經紀機構居間撮合服務簽訂居間合同時，當事人應注意哪些事項？
答：交易當事人要慎審訂立房地產經紀居間合同，事先仔細閱讀合同文本并注意以下事項：一是對合同條款要逐條認真檢查，看是否有漏項、偏項、模糊項，認為條款不完善的，應當堅持要求對合同內容進行細化，不要輕易相信個別房地產經紀機構的從業人員口頭承諾，要把承諾和約定以書面形式固定在合同中。二是對居間合同條款中的選擇性、補充性、填充性等內容要格外注意，慎重填寫或勾選；三是在正式簽訂居間合同時，一定要要求加蓋經紀機構印章并由經紀人簽字（含房信碼編碼），不要與任何個人簽訂合同。四是向經紀機構支付咨詢服務費和傭金時一定要索取正規票據并加蓋機構印章，不能向個人支付任何相關費用。
問題7：當事人已與經紀機構簽訂《“存量房（二手房）”買賣居間合同》后，是否可以繞開房地產經紀機構直接交易（俗稱“跳單”）？有哪些防控措施和風險？
答：不可以。《中華人民共和國民法典》第九百六十五條：
“委托人在接受中介（經紀）人的服務后，利用中介（經紀）人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介（經紀）人直接訂立合同的，應當向中介（經紀）人支付報酬”。通過房地產經紀機構介紹房源、客戶后，繞過房地產經紀機構直接交易既違反誠實守信信用原則，也違反了法律的規定，而且事后仍需向經紀機構支付相關費用（報酬），是一次得不償失的體驗過程。同時，我市在“存量房網上簽約備案系統”中已設置居間業務自動篩查功能，同一套房源、同當事人在經紀機構已辦理完居間業務后，當事人信息已自動錄入系統中，后續跳單將無法完成合同網簽備案。
特別提醒：房地產交易涉及房源尋找、價格談判、合同簽訂、定金支付、抵押貸款、資金監管、房款給付、登記代辦、房屋騰退、涉房相關事項交割等等多個繁瑣流程，涉及眾多部門，需提交大量不同材料。直接交易前，交易當事人也許會花大量時間查詢了解相關政策，掌握一些信息，但不一定準確與對稱，甚至有用，稍有閃失或馬虎極易產生交易糾紛和交易資金安全的風險。另外，對于買房人而言，無法查詢到住房真實產權信息，如是否被查封、是否為小產權房、出售人是否為該住房所有權人等，可能會出現購買的住房不合法或者出售人為虛假出售情形，導致住房無法過戶，無法追回錢款的雙重風險；對于賣房人而言，難以掌握買房人是否具有購房資格，也許進行的是無效談判，而買房人擬通過虛假購買，利用簽訂的房屋買賣合同再出售此房以騙取錢財，賣房人可就面臨既拿不到錢款，又面臨處理漫長糾紛訴訟期等待的風險。
問題8：房地產經紀服務合同糾紛解決方式？
答：如雙方當事人在履行房地產經紀服務合同過程中發生糾紛，可依據合同約定的違約責任和糾紛解決方式先自行協商解決，如無法達成一致意見，可以向當地有關主管部門投訴反饋問題，主管部門會按照相關流程予以調解，涉及法律訴訟的可申請司法程序解決。
問題9：房地產經紀機構和經紀人員容易發生哪些違規行為？遇到了怎樣處理？
答：房地產經紀機構和經紀人員容易發生的違規行為主要有以下五個方面（具體可參照《房地產經紀管理辦法》相關條款）：一是從業執業資格方面。未取得營業執照或網簽資格的房地產經紀機構從事房地產經紀業務；取得營業執照房地產經紀機構超出營業執照經營范圍從事房地產經紀業務；未取得房地產經紀執業資格人員（如房地產經紀人員資格證、房信碼等）從事房地產經紀業務。二是經紀業務承攬方面。房地產經紀人員以個人名義承接經紀業務并收取費用。三是合同簽訂方面。房地產經紀機構未與交易當事人簽訂書面服務合同。四是服務收費方面。房地產經紀機構未在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息；一項服務可以分解為多個項目和標準的,未明確標示每一個項目和標準,實行混合標價、捆綁標價；收取任何未予標明的費用;房地產經紀機構通過“陰陽合同”，利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;經紀機構利用買賣雙方信息不對稱，對買方虛抬交易價格，對賣方則故意壓低交易價格的“吃差價”的行為；經紀機構未完成服務合同約定事項，或者服務未達到合同約定標準就收取傭金的行為。五是信息發布方面。房地產經紀機構和經紀人員捏造散布不實漲價信息或操縱市場價格，隱瞞真實的房屋交易信息，泄露或不當使用委托人個人信息。房地產經紀機構及從業人員發生違規行為可以根據《房地產經紀管理辦法》向對應行政主管部門投訴。
特別提醒：交易當事人從看房到簽約的過程中，需注意保留相關錄音、錄像或微信聊天、短信溝通資料，以便應對可能發生的維權事宜。
問題10：如何防范存量房（二手房）交易風險，確保資金安全？
答：市民在存量房（二手房）交易過程中要謹慎選擇支付資金方式。建議選擇存量房交易網簽系統中資金監管，采納賬戶劃轉交易資金，防范交易資金風險。一是選擇交易資金進行資金監管，可規避賣方惡意騙款和資金交付后雙方不配合過戶等風險，切實保證了交易安全。二是交易資金可提前劃入監管賬戶，保證買方有足夠資金購入房屋，既規避了買方中斷交易的風險，又確保了賣方的正當利益。三是通過資金監管可以有效避免個別不法中介（經紀）機構挪用客戶資金或欺詐、“卷款潛逃”行為的發生。四是保證了產權轉移登記完成后，房屋因水、電、氣、裝修、銷戶以及其他財產等可以順利交割，不影響騰房交房。（注：市民可到市民之家一樓不動產服務區B區B2、B4窗口免費辦理資金監管手續。）
