為全面推行好存量房交易合同網簽備案及資金監(jiān)管工作，幫助交易當事人規(guī)范存量房交易行為，更好維護合法權益，選擇正規(guī)的房地產經紀執(zhí)業(yè)機構和從業(yè)經紀人員，有效規(guī)避交易風險，市住建局本期針對房地產經紀機構和經紀人員的執(zhí)業(yè)與從業(yè)服務做一期解答。
問題1：如何選擇正規(guī)的房地產經紀機構？
答：首先要看清門店的招牌名稱并記下，若看到的是品牌店時，還要看招牌上是否標注有直營店或加盟店字樣，然后進入中介（經紀）機構門店內，仔細察視墻面上是否懸掛或張貼有營業(yè)執(zhí)照、中介機構信息公示單、收費標準價目表、從業(yè)人員胸前是否佩戴有房信碼，且可以近距離掃一掃二維碼確認執(zhí)業(yè)資格與從業(yè)資格（房信碼）是否相符，所有名稱是否統(tǒng)一。
特別提醒：未取得營業(yè)執(zhí)照、未有中介機構信息公示單的是游離在政府部門監(jiān)管之外的機構，存在較大安全隱患，交易當事人要格外警惕，避免交易風險，建議通過居間撮合“存量房（二手房）”來辦理不動產轉移過戶手續(xù)的，請選擇機構有經紀執(zhí)業(yè)資格、經紀人員有從業(yè)資格、實力強、信譽高、執(zhí)業(yè)規(guī)范的房產中介（經紀）機構和經紀人員為其服務。市民可登錄黃石市住房和城鄉(xiāng)建設局官網房地產中介（經紀）機構備案系統(tǒng)查詢。
問題2：房地產經紀與房地產咨詢服務的區(qū)別？
答：一是房地產經紀可根據其注冊資金，取得執(zhí)業(yè)資格，申請經營范圍，從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易業(yè)務；而房地產咨詢只可提供房地產政策、相關手續(xù)辦理流程、房源信息推薦與發(fā)布、帶看房源、風險預控指導等咨詢服務，無資格從事房地產交易居間業(yè)務活動。二是從事房地產經紀業(yè)務，除提供房地產政策與信息咨詢等相關業(yè)務服務可收取咨詢服務費外，提供了房地產居間服務還可收取代理費（也稱為傭金）；從事房地產咨詢業(yè)務提供了所有服務只可分項收取咨詢服務費，不得收取代理費（傭金）。
問題3：房地產中介服務有收費標準嗎？
答：房地產中介服務費一般包括評估費、咨詢費、代理費（傭金）。房地產價格評估收費標準實行政府定價，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收；根據相關規(guī)定，房地產咨詢服務收費和房地產經紀服務收費實行市場調節(jié)價，咨詢費（包括書面咨詢和口頭咨詢）一般采取按服務項目收取，單項標準在幾十元到幾百元不等；代理費（傭金）采取一次性收取，一般按成交價格總額的0.5％—2.0％計收，偶遇特殊情況可適當提高，但一般不超過成交價格的3％，具體收費由雙方協(xié)商議定，收費標準以市價格主管部門的解釋為準。
特別提醒：按《房地產經紀管理辦法》第十八條規(guī)定，房地產中介（經紀）服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當在經營場所醒目位置標明服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。如果中介機構未取得經紀業(yè)務執(zhí)業(yè)資格和從業(yè)經紀人員沒有取得執(zhí)業(yè)資格和房信碼的，經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項的，或者服務未達到合同約定標準的，可以不支付代理費（傭金）。
問題4：房地產經紀業(yè)務承接主體是誰？
答：《房地產經紀管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產經紀業(yè)務應當由房地產經紀機構統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產經紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業(yè)務。
特別提醒：房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用！加盟店和直營店均屬于房地產經紀機構，但加盟店有獨立法人資格，可獨立承攬業(yè)務，簽訂相關協(xié)議（合同），獨立承擔法律責任。直營店屬有實力有品牌經紀機構的分支機構，不具有獨立法人資格，不能獨立承攬業(yè)務，簽訂協(xié)議，一般由具有法人資格經紀機構總店承攬業(yè)務，簽訂相關協(xié)議（合同）并蓋章，承擔法律責任。房地產經紀機構應主動與當事人說明本店為加盟店還是直營店，誠信經營。
問題5：存量房（二手房）買賣通常需要簽訂哪些合同，有沒有規(guī)范的合同文本？
答：通過房地產經紀機構居間撮合成交的，買（賣）房當事人通常需要與房地產經紀機構之間簽訂《存量房出賣委托合同》《存量房（買賣）居間合同》，買賣雙方簽訂《存量房買賣合同》，選擇資金監(jiān)管的簽訂《黃石市存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，放棄資金監(jiān)管的簽訂《黃石市存量房交易資金放棄監(jiān)管服務確認書》；賣雙方自行成交的，買賣雙方簽訂《存量房買賣合同》，選擇資金監(jiān)管的簽訂《黃石市存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，放棄資金監(jiān)管的簽訂《黃石市存量房交易資金放棄監(jiān)管服務確認書》。合同經各方簽字確認方可生效。
特別提醒：市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)管局、市自然資源和規(guī)劃局等單位已聯(lián)合制定《黃石市存量房出賣委托合同》、《黃石市存量房（買賣）居間合同》、《黃石市存量房買賣合同》、《黃石市存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》、《黃石市存量房交易資金放棄監(jiān)管服務確認書》等合同模板（可登陸黃石市住房和城鄉(xiāng)建設局官網下載）。
問題6：通過房地產經紀機構居間撮合服務簽訂居間合同時，當事人應注意哪些事項？
答：交易當事人要慎審訂立房地產經紀居間合同，事先仔細閱讀合同文本并注意以下事項：一是對合同條款要逐條認真檢查，看是否有漏項、偏項、模糊項，認為條款不完善的，應當堅持要求對合同內容進行細化，不要輕易相信個別房地產經紀機構的從業(yè)人員口頭承諾，要把承諾和約定以書面形式固定在合同中。二是對居間合同條款中的選擇性、補充性、填充性等內容要格外注意，慎重填寫或勾選；三是在正式簽訂居間合同時，一定要要求加蓋經紀機構印章并由經紀人簽字（含房信碼編碼），不要與任何個人簽訂合同。四是向經紀機構支付咨詢服務費和傭金時一定要索取正規(guī)票據并加蓋機構印章，不能向個人支付任何相關費用。
問題7：當事人已與經紀機構簽訂《“存量房（二手房）”買賣居間合同》后，是否可以繞開房地產經紀機構直接交易（俗稱“跳單”）？有哪些防控措施和風險？
答：不可以。《中華人民共和國民法典》第九百六十五條：
“委托人在接受中介（經紀）人的服務后，利用中介（經紀）人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介（經紀）人直接訂立合同的，應當向中介（經紀）人支付報酬”。通過房地產經紀機構介紹房源、客戶后，繞過房地產經紀機構直接交易既違反誠實守信信用原則，也違反了法律的規(guī)定，而且事后仍需向經紀機構支付相關費用（報酬），是一次得不償失的體驗過程。同時，我市在“存量房網上簽約備案系統(tǒng)”中已設置居間業(yè)務自動篩查功能，同一套房源、同當事人在經紀機構已辦理完居間業(yè)務后，當事人信息已自動錄入系統(tǒng)中，后續(xù)跳單將無法完成合同網簽備案。
特別提醒：房地產交易涉及房源尋找、價格談判、合同簽訂、定金支付、抵押貸款、資金監(jiān)管、房款給付、登記代辦、房屋騰退、涉房相關事項交割等等多個繁瑣流程，涉及眾多部門，需提交大量不同材料。直接交易前，交易當事人也許會花大量時間查詢了解相關政策，掌握一些信息，但不一定準確與對稱，甚至有用，稍有閃失或馬虎極易產生交易糾紛和交易資金安全的風險。另外，對于買房人而言，無法查詢到住房真實產權信息，如是否被查封、是否為小產權房、出售人是否為該住房所有權人等，可能會出現(xiàn)購買的住房不合法或者出售人為虛假出售情形，導致住房無法過戶，無法追回錢款的雙重風險；對于賣房人而言，難以掌握買房人是否具有購房資格，也許進行的是無效談判，而買房人擬通過虛假購買，利用簽訂的房屋買賣合同再出售此房以騙取錢財，賣房人可就面臨既拿不到錢款，又面臨處理漫長糾紛訴訟期等待的風險。
問題8：房地產經紀服務合同糾紛解決方式？
答：如雙方當事人在履行房地產經紀服務合同過程中發(fā)生糾紛，可依據合同約定的違約責任和糾紛解決方式先自行協(xié)商解決，如無法達成一致意見，可以向當地有關主管部門投訴反饋問題，主管部門會按照相關流程予以調解，涉及法律訴訟的可申請司法程序解決。
問題9：房地產經紀機構和經紀人員容易發(fā)生哪些違規(guī)行為？遇到了怎樣處理？
答：房地產經紀機構和經紀人員容易發(fā)生的違規(guī)行為主要有以下五個方面（具體可參照《房地產經紀管理辦法》相關條款）：一是從業(yè)執(zhí)業(yè)資格方面。未取得營業(yè)執(zhí)照或網簽資格的房地產經紀機構從事房地產經紀業(yè)務；取得營業(yè)執(zhí)照房地產經紀機構超出營業(yè)執(zhí)照經營范圍從事房地產經紀業(yè)務；未取得房地產經紀執(zhí)業(yè)資格人員（如房地產經紀人員資格證、房信碼等）從事房地產經紀業(yè)務。二是經紀業(yè)務承攬方面。房地產經紀人員以個人名義承接經紀業(yè)務并收取費用。三是合同簽訂方面。房地產經紀機構未與交易當事人簽訂書面服務合同。四是服務收費方面。房地產經紀機構未在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息；一項服務可以分解為多個項目和標準的,未明確標示每一個項目和標準,實行混合標價、捆綁標價；收取任何未予標明的費用;房地產經紀機構通過“陰陽合同”，利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;經紀機構利用買賣雙方信息不對稱，對買方虛抬交易價格，對賣方則故意壓低交易價格的“吃差價”的行為；經紀機構未完成服務合同約定事項，或者服務未達到合同約定標準就收取傭金的行為。五是信息發(fā)布方面。房地產經紀機構和經紀人員捏造散布不實漲價信息或操縱市場價格，隱瞞真實的房屋交易信息，泄露或不當使用委托人個人信息。房地產經紀機構及從業(yè)人員發(fā)生違規(guī)行為可以根據《房地產經紀管理辦法》向對應行政主管部門投訴。
特別提醒：交易當事人從看房到簽約的過程中，需注意保留相關錄音、錄像或微信聊天、短信溝通資料，以便應對可能發(fā)生的維權事宜。
問題10：如何防范存量房（二手房）交易風險，確保資金安全？
答：市民在存量房（二手房）交易過程中要謹慎選擇支付資金方式。建議選擇存量房交易網簽系統(tǒng)中資金監(jiān)管，采納賬戶劃轉交易資金，防范交易資金風險。一是選擇交易資金進行資金監(jiān)管，可規(guī)避賣方惡意騙款和資金交付后雙方不配合過戶等風險，切實保證了交易安全。二是交易資金可提前劃入監(jiān)管賬戶，保證買方有足夠資金購入房屋，既規(guī)避了買方中斷交易的風險，又確保了賣方的正當利益。三是通過資金監(jiān)管可以有效避免個別不法中介（經紀）機構挪用客戶資金或欺詐、“卷款潛逃”行為的發(fā)生。四是保證了產權轉移登記完成后，房屋因水、電、氣、裝修、銷戶以及其他財產等可以順利交割，不影響騰房交房。（注：市民可到市民之家一樓不動產服務區(qū)B區(qū)B2、B4窗口免費辦理資金監(jiān)管手續(xù)。）
